Quelles sont les conditions ?

• Le nouveau loyer (hors charges et hors <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a>) ne doit pas être supérieur au <span class="expression">loyer de référence minoré</span> en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire. Il est possible de connaître les <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R46641">loyers de référence</a>.
• Lorsque le renouvellement a lieu à partir du 24 août 2022, le logement doit être classé A, B, C, D ou E (classement indiqué sur le <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R63115">DPE</a>). À partir de cette date, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté.

Comment informer le locataire. ?

Le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer, <span class="miseenevidence">au moins 6 mois avant la fin du bail</span>.

Le propriétaire doit lui adresser une <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R14732">notification</a> :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R57151">acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)</a>
• Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

Cette notification doit contenir les éléments suivants :

• Intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a>
• Nouveau montant du loyer proposé et loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer

Comment contester ?

Le locataire peut contester <span class="expression">l'action en réévaluation de loyer</span>.

Pour cela, il doit fournir au propriétaire 6 références de loyer de logements comparables, situés :

• Soit dans le même groupe d'immeubles
• Soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique

Ces références de loyers sont consultables sur le site de <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/2/accueil.htm" target="_blank">l'observatoire des loyers</a>.

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a>.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la CDC, le <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> peut être saisi avant la fin du bail.

Comment appliquer le nouveau loyer ?

Lorsqu'un nouveau loyer est décidé par le locataire et le propriétaire ou par le juge, il s'applique progressivement à partir du renouvellement du bail.

La hausse de loyer est étalée :

• Pour un bail de 3 ans, d'1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à <span class="valeur">10 %</span>)
• Pour un bail de 6 ans, d'1/6 par an

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• <span class="valeur">50 %</span> de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F1311">révisé</a> si cela n'avait pas été fait dans les 12 derniers mois)
• Une majoration du loyer annuel égale à <span class="valeur">15 %</span> du coût réel des travaux faits depuis le dernier renouvellement du bail (<a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R45485">travaux d’amélioration</a> ou travaux de mise aux normes), lorsque le montant de ces travaux est au moins égal au montant de la dernière année de loyer.

Si le loyer de base (hors charges et hors <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a>) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base.

Les 2 conditions suivantes doivent être respectées :

• Le locataire fait sa demande au moins 5 mois avant <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R59748">l'échéance du bail</a>
• Le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> pris en considération est celui en vigueur à la date de la demande

Vous pouvez connaître les loyers de référence majorés à l'aide de ce simulateur :

Le locataire doit adresser sa demande écrite au propriétaire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
• Soit par <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=R57151">acte de commissaire de justice</a>
• Soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement

La demande doit contenir les éléments suivants :

• Intégralité de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037642425/" target="_blank">l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018</a>
• Nouveau montant du loyer proposé et<span class="expression"> loyer de référence majoré</span> ayant servi à le déterminer

Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas au locataire, le locataire doit saisir la <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail.

Si aucun accord n'est trouvé en dépit de l'action intervention de la CDC, le locataire peut saisir le <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F31301">juge des contentieux de la protection</a> avant l'échéance du bail.

Le montant du nouveau loyer ne doit pas dépasser le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, il peut être augmenté de la variation annuelle de <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F13723">l'IRL</a> publié à la date de signature du nouveau bail, si aucune <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F13117">révision</a> n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas d'échec, il doit saisir la <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, le nouveau loyer peut être augmenté.

Comment savoir si l'ancien loyer est sous-évalué ?

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Comment fixer le nouveau loyer ?

Il faut respecter les 2 règles suivantes :

<span class="miseenevidence">1<Exposant>re</Exposant> règle</span>, l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser <span class="valeur">50 %</span> de la différence entre les sommes suivantes :

• Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
• Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F13723">révisé sur l'IRL</a> si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

<span class="miseenevidence">2<Exposant>e</Exposant> règle</span>, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail.

Comment contester le nouveau loyer ?

Si le nouveau loyer dépasse le <span class="expression">loyer de référence majoré</span> en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas d'échec, il doit saisir la <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F1216">commission départementale de conciliation (CDC)</a> dont dépend le logement. Cette démarche est gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

Si la CDC ne parvient pas à un accord, le locataire peut saisir le <a href="https://zillisheim.fr/mairie-et-services/demarches-administratives/demarches-administratives-particuliers/?xml=F1783">juge des contentieux de la protection</a> du tribunal dont dépend le logement.